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              1. 行业∣物流地产大爆发,是风口还是泡沫?

                • 2019-08-20
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                ​近年来,随着住宅地产红利期的衰退,传统的房地产开发商在努力寻求转型。物流地产也因其独特优势,逐渐成为房企业务增长点和关键突破领域。除万科外,绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务拓展的方向,京东、阿里等电商早已涉足物流地产领域,而作为金融机构的代表,平安银行也在积极抢滩物流地产市场。那么,物流地产到底是风口还是泡沫?

                      近年来,随着住宅地产红利期的衰退,传统的房地产开发商在努力寻求转型。物流地产也因其独特优势,逐渐成为房企业务增长点和关键突破领域。除万科外,绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务拓展的方向,京东、阿里等电商早已涉足物流地产领域,而作为金融机构的代表,平安银行也在积极抢滩物流地产市场。那么,物流地产到底是风口还是泡沫?

                     物流地产的概念最早是由美国普洛斯公司提出并实践的,总体来说,是指根据物流企业的需求,选择合适的地点,投资建设企业业务发展所需的物流设施,包括物流仓库、配送中心、分拨中心等。物流地产是物流服务和房地产服务一体化的产物。现代化物流产业不仅包括物流仓库等设施的租赁,还包含为客户提供物流基础设施开发,和相关配套的物业管理服务,如园区租赁、园区运营、基金运营等。

                      物流地产规模逐步增长,供应缺口巨大。数据显示过去10年间,中国物流地产市场迎来爆发式增长,整体市场规模从2005年的不足人民币3亿元增长到2017年的超过120亿元。强劲的市场需求之下是巨大的供应缺口。物流市场规模保持较快发展态势,需求端稳中向好。

                      我国高端物流设施供给每年新增的缺口在200万平方米左右,预计至2020年,我国高标准物流仓储设施的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米,现代物流设施需求规模将达到266亿元,而到时供应量或只有5600万至6600万平方米,供应缺口或超过1亿平方米。在相当长一段时期内,我国物流地产市场将维持供不应求的态势。

                电商行业迅猛发展,使物流地产成为下一个蓝海。目前日均10亿订单的快递业务设想以及智能仓的概念则带火了物流地产。地价低廉、租金可观,电商利好带来的持续性需求和扩大化趋势、简单的运营模式、快速的建造周期,这些因素共同形成了物流地产热火朝天的局面。

                      物流地产的主要收益是租金,这是一个比较稳定的资金来源。2017年初统计数据显示,我国北京、上海、深圳、广州的二手房租金回报率分别为1.49%、1.59%、1.53%和1.92%,写字楼5%左右,而目前我国一线城市物流地产基本收益在6.5%-7.0%,高端物流地产的回报率可达 8.0%,物流地产收益明显高于住宅地产和商业地产。这也意味着,成熟的物流地产会有较为稳定增长的收益。

                      总之 资本纷纷进入物流地产,带来了行业的大发展,同时也为房企多元化发展提供新路径。目前来看物流地产有极大的发展空间,但同时也面临这多重挑战,如土地有效供应不足,投资周期较长;再加上行业竞争加剧,外资独大,电商物流企业积极布局。因此,房企应该在行业发展的趋势中,充分发挥自身优势,丰富和提升运营服务内容及水平,才有可能在物流地产市场上占据重要地位。(转自“房闻汇”)